未来商业地产发展的四大趋势

阅读引语: 商业地产作为搭接商业与消费者之间的桥梁，其发展与商业服务业的发展、消费者收入增长是成正比关系的。随着社会发展、人民生活水平提高，老百姓消费方式和消费观念也不断发生变化。从商业地产的发展历程分析，主要经历了从集市—商场—连锁店—超级市场—shopping mall的五个发展阶段，目前正处于第五阶段，即SHOPPING MALL时代。而近年由于社会经济各方面的快速发展和老百姓消费观念的转变，尤其是精神消费需求上涨与体验经济发展的条件下，商业地产发展也出现新的趋势和特点：

一、市场定位更明确更细分

商业的发展历经了多个阶段，而近十年我们所熟悉的商业阶段分别是：2000年前的百货商场和此后陆续兴起的大型综合性MALL。前者主要针对中高档的购物需求，对于市场细分和广度都没有太多定位；后者通过业态的完善和丰富，使其形成一个受众人群最广的公共活动空间。而从目前市场来看，逐步从大而全的市场需求向细分市场倾斜，以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式的人群。

1）综合项目内通过区域划分不同年龄及不同生活品味客群

以往项目，多是通过楼层将购物区内的不同需求和不同年龄段相区分，虽然每一楼层的功能性相对来说较为清晰和单一，但除了购物之外的餐饮、休闲类业态则又需要汇聚到其他的区域。而新兴项目以不同的年龄段、消费品味、生活追求等因素作为区域划分的基础，如在儿童消费区域，就包含了青少年购物、娱乐、培训教育等多主题；在景观优美和较为清净的区域，则划分专门的休闲餐饮区，适合需要清静和品味的人群停留休息，这样既不用夹杂在购物区中寻求安宁，也避开了传统餐饮的嘈杂。

2）针对某一特定年龄群的项目逐渐兴起

早期商业项目年龄群的区分多半是以购物类商品档次来甄选消费群，消费者也多半是用中、高档等价位因素来判断项目是否符合消费目的。而目前阶段开始出现了以明确的年龄层来定位客群，通过对这一年龄层的消费模式、生活方式、品味追求进行深入分析，将客群所需的购物、餐饮、娱乐及社交等全部需求通通融合进项目，成为这一年龄层的生活消费平台。

3）以特殊喜好和品牌认知度为基础的细分市场

如果说项目以不同年龄段和不同品味的消费客群来划分仍然不够细分，那么通过消费者的某一特殊喜好和对品牌的高度认同感来营造一个综合性的商业项目，则需要该品牌巨大的市场号召力和广泛的忠实客群做支持。

二、 注重体验性，增强吸引力

最早期的商场仅仅是为购物而开发的，后期的MALL开始让消费者适应了涵盖娱乐、餐饮、休闲的一站式购物中心，但是内容的丰富并不能消除消费者对商业项目的纯消费认知度和距离感，因此在新项目中更多的融入了体验性、参与性的元素，这不仅体现在建筑的亲近感上，更多的体现在项目的主题特色，通过一些科技型、趣味性、参与性强的主题展示或活动，形成项目特色，吸引更广的客群和锁定部分特定客群。

1）充分考虑表演和活动空间 从众多的新项目来看，对于表演和活动的公共空间都做了很大的手臂，一般占据项目最核心的位置，通过表演舞台或大屏幕，使其成为全场的聚焦点。一为项目造势，通过表演、活动聚集人气，让整个项目于消费者互动，拉近距离感。同时也作为一个宣传和广告窗口，将品牌宣传与公众视角相结合，更好的进行推广。

2）通过某一科技、特色题材吸引眼球当表演及互动空间已经不能满足日益挑剔的消费口味时，更能吸引眼球的的特色主题应运而生。通过科技的手段，用一些极具冲击力的物象挑起观众的好奇。而这一特色题材，也将作为项目的标志，成为其鹤立鸡群的重要砝码。

三、各类零售品牌的布局与发展呈现新态势

零售品牌，作为商业的构成体，是其发展的生命线。零售商，处于市场的最前沿，其对市场的判断和认知往往比商业地产家更加敏捷和准确。因此新一轮零售品牌的导向性表现，对于未来的市场判断亦同样重要。

1）一二线城市的零售品牌迅速互通。从一线到二线各大城市，商业项目中的品牌差异化逐渐缩小，诸如H&M、ZARA等，在各大新开项目中总能觅到他们的踪影。而另一些高端的世界一线品牌，Chanel、Louis Vuitton、Dior、Versace、Prada等等，以往总以高姿态的路线布局一线城市，对于二线城市不予认可和缺乏信心，而如今这些品牌已经不再坚守一线城市，在经济基础强大的二线城市抢占市场。

品牌的快速布局说明了整个区域市场整体繁荣，各大品牌零售商均看好这一市场，但从另一个角度来看，品牌雷同现象在往后的发展中将愈演愈烈，诸如Mango、丝芙兰、屈臣氏、Red Earth、Vero Moda、ONLY等品牌，商业项目的雷同率高达90%。而抛开建筑、景观、主题等表象的差异，商业最终的竞争还是零售品牌的竞争，多元化、差异化的品牌发展战略才应该是未来商业的发展之道。

2）部分国际品牌甚至从二线城市启程。从二线城市起航的，除了大牌开发商外，一些国际品牌也选择了“曲线夺市场”的策略。部分品牌是通过这些大牌开发商的引进而首先入驻二线城市，但更多的则是因为一线城市的高租金而却步。

3）实体店与网络、邮政等店铺的整合。网络和讯息时代的快速发展，改变了人们的消费习惯和观念，当然也改变了零售商的营销模式。B2C、C2C持续火热，分流了实体店的部分客源，而部分商家则开始考虑将这两部分的营销模式相结合，相互弥补在实体和网络中流失的客群。

四、建筑空间个性化多元化，向开放式跃进，注重环境、景观的营造

1）进入开放式商业建筑时代。新兴的商业大多数已经超越了“大方盒”商业时代，进入了生活方式体验中心的新时代，因此在整体氛围和购物环境的营造上更加多元化。普遍采用开放式的设计风格，摆脱了原有购物中心的压抑感和集中感，让消费者与商业更加亲近。通过多元化的手段将各商业街区或主题板块联通，配合适当的主题和景观，使整个项目自成一体，带给消费者一个不一样的宽松、闲适的购物环境。

2）强调空间层次的多元化。原有多层建筑的单层平面布局形式开始被打破，而更多的采取了下沉广场、空中连廊、空中花园等设计手法，让建筑间的联系更紧密，同时打破了单调乏味的平层布局，消除了消费者的视觉疲劳感，融入一个更加层次结构丰富的商业空间。

3）多变的建筑外立面。建筑形态方面，外型突破了方盒子的常规设计，不再局限于整洁、水平线条的外立面，表达手法更融入了各种立体图形、不规则型、带强烈艺术设计感等多种组合，给予了城市更加丰富的建筑表达，亦给予了消费者更多的惊喜。

4）着力塑造景观和小品。景观塑造最能体现一个项目的情调和档次，而小品的丰富则更充分表现了项目的精致与品味。对于环境的营造，在固有的良好自然景观区域开发为最佳，通过植被、流水、主题景观、应景小品等共同作用，合力营造其要表达的氛围。

转自: 《建筑技艺》杂志